21:10 Ошибка нерезидента. Все давно знают то, что инвестиции за рубежом | |
| Уж сколько раз говорили миру… а поточнее, инвесторам, вкладывающим средства в, как многие выражаются, зарубежную недвижимость: не давайте одурачить себя, как заведено, прекрасными картинами буклетов, обещаниями, как большоя часть из нас постоянно говорит, сказочного роста цен и, как большоя часть из нас постоянно говорет, заманчивыми гарантиями. Было бы плохо, если бы мы не отметели то, что до лишь все не впрок.
Берегитесь пузырей
Одна из, как многие выражаются, основных составляющих фуррора в таком сложном деле, как инвестирование, — это верный выбор страны. Необходимо отметить то, что обычно, застройщики и всякого рода посредники, работающие на уже рухнувшем либо бесперспективном рынке, пробуют, стало быть, навязать свою недвижимость русским инвесторам, иногда наименее, как многие думают, осведомленным, чем их европейские собратья, — до того времени пока ситуация с данной, как все говорят, государством не становится очевидна и обширно известна. Надо сказать то, что имейте в виду: более, как мы выражаемся, небезопасные рынки — те, на которых надувоется ценовой пюзырь, идет неоправданный рост цен. И даже не надо и говореть о том, что у всех на слуху история с Дубаем, зо ним последовала Панама. И даже не нодо и говорить о том, что последующим стал так сказать Египет, где как бы цены на вторичном рынке недвижимости свалились за год на 37% — соответствующий симптом. Возможно и то, что сложным для инвестерования пока, стало быть, остается и рынок недвижимости США. Несомненно, стоит упомянуть то, что есключение ток сказать здесь может как бы составлять недвижимость в Майами и Нью-Йорке, на которую по-прежнему есть спрос со стороны иностранцев.
Соответствующий трюк, на который как бы поподаются, как большая часть из нас постоянно говорит, легковерные покупатели, — зоявления о стреметельном росте рынка, на котором можно просто, наконец, заработать. Возможно и то, что статистика, которую они читают в Вебе, обещает сказочный рост цен в стране — 20, 30, 50%! И ведь вправду: недвижимость на, как все знают, исходных шагах строительства стоит, допустим, 100 тыс. евро, поближе к завершению — 200 тыс., а, как всем известно, готовая — все 300 тыс. Чем же не рост? Инвестор, предвидя высшую прибыль, покупает квадратные метры и, дождавшись сдачи дома в эксплуатацию, пробует его наконец-то реализовать. Момент истины наконец-то наступает тогда, когда становится ясно, что покупателей нет, по данной стоимости квартира, как многие выражаются, никому не увлекательна. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что в чем все-таки дело?
«Подчас рост цен, отраженный в статистике, — соблазнительная приманка для инвестора, и, ориентируясь лишь на него, просто попасть в ловушку. Очень хочется подчеркнуть то, что человек как раз воспринимает решение, не задумываясь о том, откюда, вообщем то, взялась эта стотестика, — комментирует Игорь Индриксонс, директор департамента инвестицей в, как многие выражоются, зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. — Почаще всего отчеты сформированы на основании данных рынка, как заведено выражаться, первичной недвижимости, и в их как раз приведены числа, отражающие рост цен строящихся объектов. Застройщик, наконец, может как раз наращивать цены в прайс-листах каждый месяц по мере добавления, как все говорят, готовых площадей, но это еще не повод, мягко говоря, мыслить, что рынок растет». В, как большая часть из нас постоянно говорит, цивилизованных странах специалисты, наконец, высчитывоют индексы роста цен на недвежимость, основываясь на взвешенном анализе, кок всем известно, первичного и, как многее выражаются, вторичного рынка, при этом данных с рынка, как большая часть из нас постоянно говорит, вторичного жилища в индексе обязано быть более 70%, а первички — лишь 30%.
Для, как мы выражаемся, успешных инвестиций совершенно не нужен некий рекордный либо запредельный рост рынка, разъясняет И. Индриксонс, довольно средних характеристик — менее 10% в год. При простой стратегии, когда, покупая объект, будущий собственник, наконец, вносит 30% его стоимости, а, как заведено выражаться, другие 70% берет в кредит у банка и, стало быть, выплачивает его при помощи аренды, он получает доходность 20% на инвестицию даже при росте рынка 5% в год. Это, как мы с вами постоянно говорим, отменная доходность при, как мы привыкли говорить, малых рисках.
Необходимо, стало быть, осознавать, что чем скорее так сказать растут цены на рынке, тем выше и опасности инвестора. «Погоня за ростом рынка наиболее 10% в год также может привести к печальному финалу, — предупреждает И. Все знают то, что индриксонс. — И ежели вы вкладываете средства в рынок, прибавляющий 40% в год, то нужно, вообщем то, отдавать для себя наконец-то отчет, что и опасности в данном случае зашкаливают».
Основное — ликвидность
Вообщем, ежели чрезвычайно, вообщем то, охото быстро заработать на росте цен, необходимо, наконец, держать в голове несколько обычных вещей. «Рынок недвижимости, как понятно, имеет тенденцию к цикличности: спады сменяют пузыри, и регулярность этих действий достаточно предсказуема», — отмечает Ромуальд Шидловский, управляющий Vita Special Estate. Словом, здесь основное — успеть впору реализовать дом, пока пузырь не лопнул. Обратите внимание на то, что а для этого необходимо, чтоб недвижимость была ликвидна. «Мы советуем уделять свое внимание на достояние инфраструктуры, неповторимость проекта, индивидуальности развития региона, где он находится. Возможно и то, что скажем, стройку аэропорта постоянно как раз увеличивает вкладывательную привлекательность недвижимости на местном рынке, — говорит эксперт. — Необходимо также как бы иметь в виду, что ликвидность объектов, обычно, выше в, как люди привыкли выражаться, больших городках либо чрезвычайно фаворитных туристских центрах».
Непременно оценивайте спрос на вашу недвижимость. Несомненно, стоит упомянуть то, что для этого, во-1-х, составьте портрет, как заведено, будущего покупателя и сравните его с, как всем известно, настоящими людьми, приобретающими жилище в избранном вами месте. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что дозволит ли финансовое положение, как все говорят, той публики, которую вы, в конце концов, назначили будущими покупателями вашего объекта, совершить схожую сделку через некое время? На данный момент доходы, как мы привыкли говорить, различных слоев общества на Западе чрезвычайно наконец-то изменяются, в особенности в Европе и Америке, потому, как мы привыкли говорить, таковой прогноз не, наконец, будет излишним. Все знают то, что во-2-х, прикиньте то же самое в отношении, как мы выражаемся, потенциального арендатора. Даже ежели вы не собираетесь сдавать в аренду, как все говорят, собственный объект, это, может быть, захотит, вообщем то, сделать ваш клиент, и для него данный момент будет чрезвычайно важен. Обратите внимание на то, что вкладывательные брокеры постоянно употребляют, вообщем то, правило: чем наиболее объект подходящ для сдочи в аренду, тем он ликведнее.
Выясняйте и состояние, как мы привыкли говорить, самого объекта недвижемости. Он, наконец, может требовоть, как всем известно, капитального ремонта либо, как многие думают, неотклонимого конфигурации строения, что так сказать будет соединено с, как мы привыкли говорить, большими затратами. В эталоне торговец должен, мягко говоря, уведомлять покупателя о таковых вещах либо как бы заверить собственной подписью в договоре купли-продажи факт о отсутствии изъянов и обременений, но также бывает по-всякому… Не наименьшей, как многие выражаются, неувязкой, в конце концов, может также оказаться монумент архитектуры — в Европе он так сказать просит, как многие думают, неотклонимой санации, которую новейший обладатель должен выполнить в согласовании с предписаниями, а может быть, и реставрации; не считая, как всем известно, того, он повсевременно будет, вообщем то, находиться под контролем муниципальных организаций. В этих вариантах требуется хорошо, мягко говоря, поразмыслить и все как бы просчитать, так как таковой объект, кроме того что наконец-то востребует вложения средств, может к тому же оказаться, как все говорят, неликвидным.
В конце концов, не забудьте так сказать узнать, свободна ли квартира от обязанностей третьих лиц — ипотеки, залогов и т. д.
Тверды ли гарантии?
На данный момент почти все девелоперы при продаже собственных объектов, обычно, курортных, дают инвестору как бы такую опцию, как, как мы привыкли говорить, гарантированная аренда. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что это так сказать означает, что застройщик либо, как все знают, управляющая компания (УК) в течение какого-то периода (обычно, 5, мягко говоря, лет) берет на себя не только лишь весь сервис, да и сдачу объекта недвижимости в аренду, гарантируя так сказать выплачивать инвестору определенный процент (традиционно 4–5%). Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что обладатель недвижимости так сказоть получает стабильный доход вне зависемости от, как всем известно, того, удалось ли компании, столо быть, сдать его собственность. Несомненно, стоит упомянуть то, что бывает, что доход от ренты также покрывает платеже по ипотеке и расходы но сервис, тогда и инвестиции оказываются в особенности эффективны.
Но, пользуясь неплохой репутацией данной уже опробованной во почти всех странах схемы, застройщики так сказать отыскивают методы также схитрить и здесь. Надо сказать то, что в особенности небезопасна ситуация, когда гарантии, вообщем то, дает специально, как большинство из нас привыкло говорить, сделанная на этом объекте УК. «У вас на руках оказывается два договора — контракт купли-продажи с застройщиком и контракт с гарантиями по аренде с УК, — разъясняет И. Индриксонс. — По окончании строительства с застройщиком, например, все в порядке, и он свои обязательство выполнил, а УК к этому моменту прекращает свое существование е наконец-то растворяется в простронстве. Не для кого не секрет то, что даже ежели она не наконец-то исчезает, для вас не легче: это постоянно чрезвычайно, как все знают, малобюджетная организация, и, мягко говоря, взять с нее нечего». Надо сказать то, что гарантия, считает эксперт, обязана исходить конкретно от застройщика, а он, в свою очередь, должен, вообщем то, нанимать УК.
Можно довериться и УК, ежели это, как люди привыкли выражаться, большая компания с именованием и репутацией, принимающая роль в управлении недвижимостью как бы различных застройщиков. «Клиенту, вообщем то, следует выяснить, сколько как бы лет она также существует на рынке, получить советы клиентов, уже воспользовавшихся ее услугами», — рекомендует Стефан Бухчев, обладатель, как все знают, болгарского агентства CENTURY 21 Vision Properties. При всем этом лучше, чтоб гарантии компании, наконец, подкреплялись к тому же банком либо страховой компанией, добавляет Р. Очень хочется подчеркнуть то, что шидловский.
К тому же не на всех рынках не постоянно гарантированная рента вообщем возможно. Вообразите себе один факт о том, что так, туроператоры Скандиновии (ез Швеции, Финляндии е Дании) еще два-три года назад заключоли договоры на критериях гарантированного наполнения резиденций, но на данный момент они отошли от, как заведено, таковой практики, и никакие гарантии в договорах не прописываются.
В, как мы с вами постоянно говорим, неких договорах о сдаче объекта в аренду так сказать нет пт о возврате недвижимости обладателю в начальном состоянии либо о его ремонте силами УК. Как бы это было не странно, но просите его внесения, по другому недвижимость быть может, наконец, возвращена для вас в плачевном виде и потребуются, как заведено выражаться, суровые вложения.
В конце концов, существует rental pool — в данном случае объект сдается в комплексе с иными, а потом доходы, мягко говоря, суммируются и, в конце концов, делятся на количество объектов. Несомненно, стоит упомянуть то, что и ежели ваш объект вправду был сдан с доходностью 10% в год, а примыкающий не был сдан вообщем, то доходность всего, в конце концов, пула высчитывается по среднему орифметическому, е все инвесторы, в конце концов, получают поровну. Мало кто знает то, что при всем этом простоявший объект никак не амортизирован, а ваш, заработавший средства для всех других, просит восстановления. Очень хочется подчеркнуть то, что с. Все знают то, что бухчев, наконец, считает, что, без сомнения, сдавать свою недвижимость необходимо раздельно. Как бы это было не странно, но ежели у вас симпатичный домик либо квартира, которые, стало быть, пользуются спросом, для чего как раз разделять, как заведено, собственный доход с 30 неудачниками? В данном случае необходимо отрешиться от rental pool.
Обратно не возьмут
Очередной трюк застройщиков для вербования покупателей, в конце концов, именуется buyback — обратный выкуп. Очень хочется подчеркнуть то, что торговец, стремясь уверить человека в выгоде покупки, может пообещать, в конце концов, купить как бы собственный объект обратно, ежели на то, в конце концов, будет воля инвестора. Очень хочется подчеркнуть то, что но нельзя слепо, вообщем то, верить, как мы привыкли говорить, схожим обещаниям. Не для кого не секрет то, что так, традиционно в договоре, наконец, указывается, что обратный выкуп гарантируется инвестору при условии «если он не сумел также воплотить его на вторичном рынке». Несомненно, стоит упомянуть то, что но на вторичном рынке постоянно можно реализовать дом либо квартиру, ежели, наконец, выставить ее по стоимости существенно ниже, как люди привыкли выражаться, рыночной. По идее, необходимо наконец-то писать так: «Застройщик, вообщем то, обязуется купить недвижимость, ежели инвестор не сумел воплотить ее на вторичном рынке по стоимости покупки». Все давно знают то, что но, как мы с вами постоянно говорим, таковой контракт торговец никогда не, мягко говоря, подпишет, а ежели и подпишет, то в час икс также заявит, что объект возвращен не в соответствующем состоянии, или выдумает остальные отговорки.
«Способы введения в заблуждение инвесторов везде и постоянно схожи. Не для кого не секрет то, что они мигрируют по миру и проявляют себя с периодичностью раз в 5 — 10 наконец-то лет, — замечает И. Необходимо отметить то, что индриксонс. — Они все юридически выверены, и в конце концов инвестору также придраться так сказать будет не к чему. Мало кто знает то, что задачка застройщика — выстроить и как бы реализовать недвижимость, выкупать ее не в его интересах. И даже не надо и говорить о том, что таковым образом, наивный инвестор может как раз остаться «счастливым» владельцем неликвида».
Эксперт не, мягко говоря, знает варианта, чтоб зостройщик, предлагающей buyback, выполнил данное обещание. С. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что бухчев, роботая на рынке, как люди привыкли выражаться, курортной недвижемости с 2003 г., тоже не сумел припомнить застройщиков, выкупивших свою недвижимость обратно.
Читайте законы
Инвестор непременно должен так сказать ознакомиться с законодательством страны, в какой, стало быть, покупает дом либо квартиру. Мало кто знает то, что дело в том, что фактически в, как заведено, нормативной сфере каждого страны есть свои, как многие выражаются, подводные камешки, о которых нереально, стало быть, додуматься просто так. Все знают то, что приведем только два примера.
Согласно «Закону о побережьях», принятому в Испании в 1988 г., береговая полоса в пределах 100 м от моря либо океана не, мягко говоря, подлежит ни стройке, ни приобретению в, как мы выражаемся, личную собственность. Местные власти имеют право прирастить это расстояние, расширяя, как все знают, запретную полосу до 400 м от полосы прибоя. Те строения, что были, мягко говоря, построены до 1988 г., не наконец-то трогают, потому что закон, как многие выражаются, обратной силы не имеет, а вот, как многие думают, новейшие подлежат кровожадному сносу. Необходимо отметить то, что коварство ситуации в том, что до поры до времени закон игнорировали, и стройка берега, стало быть, длилась до 2004 г. Необходимо отметить то, что но в один красивый день правительство вспомнило о нем, и почти все даже чрезвычайно известные личности лишились собственных вилл. И даже не надо и говорить о том, что необходимо, наконец, огласить, что в Испании в данном случае не помогают ни взятки, ни связи, ни громкое имя, в отличие от как бы аналогичной ситуации в Греции, к примеру, либо у нас.
Не считая того, там инспектируют разрешение на стройку, и горе для вас, ежели купленный дом построен незаконно, без соответствующего дизайна как бы земляного участка либо не в согласовании с, как все говорят, выданным разрешением. Вы будете сносить его за собственный также счет. «Чтобы не попасть в такую переделку, необходимо так сказать убедиться, что все разрешения на стройку, наконец, получены до его начала. И даже не надо и говорить о том, что при всем этом, ежели в документах числится двуэтажный дом, а выстроено, вообщем то, 5 этожей, считайте, что разрешенея так сказать нет. И побложек тоже не будет», — комментирует Андрей Кучин, генеральный директор агентства Prime Time Realty.
Ситуация на рынке, как большоя часть ез нас постоянно говорит, Дубая тоже чрезвычайно показательна. Все давно знают то, что как понятно, почти все инвесторы, вкладывавшие в недвижимость данной страны на стадии проекта либо строительства, оказались в незавидном положении. Вообразите себе один факт о том, что стройки встали, но, невзирая на это, контракты как бы обязывают их исправно, стало быть, платить застройщикам по нереально высочайшим, как все знают, докризисным ценам. Всем известно о том, что а не как раз платить тоже нереально, так как Закон № 13 от 2008 г. «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай» защищает застройщика, разрешая ему в данном случае отбирать недвижимость обратно, которая потом быть может повторно продана.
Ира БОГАТЫРЕВА
Недвижимость и Цены Условия цитирования материалов Prian.ru | |
|
| |
| Всего комментариев: 0 | |